Kamuoyunda, “Kentsel Dönüşüm Projesi” olarak bilinen, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” 31.05.2012 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi.

Yasanın amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek, şeklinde tanımlanmıştır.

Yasanın çıkartılma amacının, özellikle İstanbul’da beklenen deprem riskine karşı gerekli önlemlerin alınması ve çürük yapıların yıkılarak yeniden yapılmalarının sağlanması olduğu anlaşılıyor. Ülkenin gerçekten acil ihtiyacı olan bu konuda yasal düzenleme yapılmış olmasını önemsemek gerekiyor. Ancak yasada, kimi konularda ayrıntılı düzenleme yapılmış olmasına karşın, birçok konuda ise belirsizlik ve boşluk bulunmaktadır. Bu nedenle, yasanın uygulanması sırasında önemli sakıncaların ortaya çıkabileceğini ve çok büyük sıkıntıların yaşanabileceğini değerlendiriyorum.

6306 sayılı Yasada, yasayı karakterize eden iki tanım bulunmaktadır: Riskli alan ve riskli yapı. Yasa, bu iki tanım çevresinde şekillendirilmiştir. Yasanın bir başka önemli özelliği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına (Bakanlık) çok geniş yetkilerin tanınmış olmasıdır. Ayrıca Yasa, sanki diğer yasaların üzerinde bir güce sahipmiş gibi bir izlenim yaratıyor, “üstün yasa” niteliği taşıyor.

Yasadaki tanımına göre;

Riskli alan; Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan,

Riskli yapı ise; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı, anlamındadır.

Bu yazıda riskli alanlarla ilgili düzenlemelere değinilmeyecek, riskli yapı kavramıyla ilgili konular ele alınarak değerlendirmeler yapılacaktır.

Riskli yapıların tespiti

Riskli yapıların saptanması işleri, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılacaktır. Bakanlığın, kurulacak Yapı Denetim Şirketleri, Yeminli Teknik Bürolar, Gayrimenkul Değerlemesi yapan şirketler gibi uzmanlık sahibi firmalar aracılığıyla bu işleri yaptıracağı anlaşılmaktadır. Bir yapının riskli yapı olup olmadığıyla ilgili tespit masrafları yapı malikleri tarafından karşılanacaktır. Malikler yapılarının riskli yapı olduğunu kendileri tespit ettirebileceği gibi, Bakanlık da, riskli yapıların tespitini maliklerden isteyebilecektir.  Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini belediyelerden de talep edebilecektir. Yapılan bu tespitlerin sonuçlarına karşı malikler, onbeş gün içinde itiraz edebilecektir. Yapılan itirazları, Bakanlığın oluşturacağı teknik heyetler inceleyip karara bağlayacaktır.

Görüldüğü üzere bir yapının riskli yapı statüsüne geçirilebilmesi, bu konuda kurulacak firmaların vereceği raporla mümkün olabilecektir. Bu önemli bir karardır, çünkü bir yapının riskli yapı sayılması halinde, bunun önemli sonuçları ortaya çıkmaktadır.

Tespiti yapılan riskli yapıların tapu kütüğündeki kayıtlarına (şerh) belirtme konulacaktır. Hatta daha ileri gidilerek, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmesi ve belediyelerce verilen hizmetlerin durdurulması mümkün olabilecektir.

Tahliye ve yıktırma

Bir yapının riskli yapı statüsü alması, yasaya göre tahliye ve yıkımını gerektirmektedir. Riskli yapıların yıktırılması için öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi denenecektir. Hatta bu amaçla oturanlara kira yardımı dahi yapılabilecektir. Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligat yapılacaktır. Verilen bu süre içinde de yapı, maliklerince yıktırılmaz ise, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından yaptırılacaktır. Ancak yıkım masrafları yapı sahiplerinden tahsil edilecektir.

6306 sayılı Yasaya göre üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlar, tapu kütüğünde malikleri adına payları oranında tescil edilecektir. Bu şekilde oluşan parsellerin değerlendirilmesine, üzerine bina yaptırılmasına, parsellerin birleştirilmesine vb işlemlere paydaşların üçte iki çoğunluğu ile karar verilebilecektir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılabilecektir. Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya belediyelere bile devredilebilecektir.  

Mevcut hukuki duruma göre, bugün bir yapının belli riskler taşısa da, yıkılması ya da bir yüklenici ile anlaşarak yeniden yapılması için maliklerinin oybirliği ile alacağı karara ihtiyaç duyulmaktadır. Örneğin on daireli bir apartmanın yıkılarak yerine yeniden bir yapının yapılmasının istenilmesi halinde on paydaşın oybirliği ile harekete etmesi gerekmektedir. Bu durumdan, hakkını kötüye kullanarak direnen bir paydaş yüzünden, diğer malikler zarara uğramakta idi. Bu yasa ile on bağımsız bölümlü bir binada yedi paydaşın anlaşması yeterli olacaktır. Artık, üçte iki çoğunluk sağlandığı taktirde bu tür engellemeler mümkün olmayacaktır. Ancak bu olanağın, azınlık aleyhine kullanılması da mümkündür.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya belediye tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecektir.

Bu Kanun uyarınca bir binanın riskli yapı olarak tespit işlemi, riskli yapının tahliye işlemi ve yıkım işlemi vb. işlemlere karşı,  tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, yapı malikleri tarafından, idare mahkemelerinde dava açılabilecektir. Ancak mahkemeler, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar veremeyeceklerdir.  Bu durum, bizce, yasanın getirdiği en vahim hatadır. Örneğin, bir binanın yıkılması kararına karşı açılan davada yürütmenin durdurulması istenemeyecek, daha sonra mahkemece verilebilecek yıkımın iptali kararının,  bina yıkıldığı için artık bir hükmü kalmayacaktır.

Yasaya göre işler o derecede aceleye getirilmektedir ki;  riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, ceza davası dahi açılabilecektir.

Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar için, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler tahsil edilmeyecektir. Ayrıca, yıkımı yapılan binaların yerine yeni yapı yapılırken yapı sahiplerine kredi desteği de sağlanabilecektir. Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılacaktır.

Kanunun 9. maddesine göre; Bakanlığın veya TOKİ nin yapacağı planlar, 3194 sayılı İmar Kanunundaki kısıtlamalara tabi olmayacaktır.

Ayrıca, Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve Kanunun öngördüğü uygulamaların gerektirdiği iş ve işlemler hakkında;

a) 26/1/1939 tarihli ve 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması hakkında Kanunun,

b) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun,

c) Afete maruz bölgeye ilişkin hükümleri saklı kalmak kaydıyla 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunun,

ç) 28/12/1960 tarihli ve 189 sayılı Millî Savunma Bakanlığı İskân İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmıyanların Satılmasına Salâhiyet Verilmesi Hakkında Kanunun,

d) 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun,

e) 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun,

f) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun,

g) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanununun,

ğ) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanununun,

h) 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun,

ı) 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun,

i) Geri görünüm ve etkilenme bölgeleri bakımından 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun,

Bu Kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmayacaktır.

Kısacası, bu Kanunun uygulanması sırasında, riskli alanlar ve riskli yapılar konusunda kamusal nitelikli hiçbir koruma olanağı kalmamaktadır. Bakanlık, TOKİ ve belediyeler, riskli alanlar ve riskli yapıların yıkılması ve yeniden yapılması konusunda hemen hemen hiçbir kısıtlamaya tabi olmayacaktır.

Görünen o ki, anayasal mülkiyet hakkı ve Anayasa ile koruma altına alınan birçok kamusal hak ve yarar, bu yasa yapılırken dikkate alınmamıştır. Yasaya “üstün yasa” özelliğini verende bu niteliğidir. Bu nedenle, Yasanın uygulanması sırasında çok sayıda sorunun yaşanabileceğini değerlendiriyoruz. Çıkartılacak yönetmeliklerle belirsizliklerin giderilmesi mümkün olabilir. Bakanlığa, TOKİ’ye ve belediyelere tanınan yetkilerin kötüye kullanılmamasını umuyor, yasaların uygulayıcılar elinde anlam ve değer kazanacağını hatırlatıyoruz.