Kat Mülkiyeti Yasası, kentte yaşayanları ilgilendiren en önemli yasalarımızdan birisidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda, 5711 sayılı Yasa ile önemli değişiklikler yapıldı ve bu Yasa 28.11.2007 gün ve 26714 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi.

Yeni Yasayla Kat Mülkiyeti Kanununda 21 madde değiştirilmiş ve yeni bir bölüm yasaya eklenmiştir. Yasa, apartman ve Site yönetimlerinde günün ihtiyaçlarına uygun olarak birçok yenilik getirmiştir. Getirilen yeniliklerin içerisinden en önemlileri toplu yapılara ilişkin (Sitelere) olanlardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği 02.01.1966 tarihindeki koşullar dikkate alınarak tek parsel - tek yapı esasına göre düzenlemeler yapılmıştı.

Zaman içerisinde aynı parselde ortak alt yapı ve tesislere sahip birden çok yapının yer almaya başlaması, daha sonra da, birden çok imar parseli üzerinde "Toplu Yapı" uygulamasının hızla yaygınlaşması karşısında, " Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlığı altında yeni düzenlemelere gidilmesi zorunlu olmuştur.

YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN ÖNEMLİLERİ ŞUNLARDIR:

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliğini belirleyen 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi taşınmazdaki bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleri ile orantı olarak belirlenen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre gösterilmesi suretiyle kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması öngörülmüştür.

Bu değişiklikten sonra, bağımsız bölümlerin değeri her bir bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanacak ve bu değerlerle oranlı şekilde tahsis edilecek arsa payları proje müellifleri tarafından belirlenip projede gösterilecektir.

4ncü madde de yapılan değişiklikle "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı istemin parçası diğer elemanlar" da ortak yerler arasında sayılmıştır.

Yasanın 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası değiştirilerek; aynı katta ve birbirine bitişik olmasa dahi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden aynı neviden bir çok kat veya bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescili imkanı getirilmiştir.

14. maddede yapılan değişiklikle, Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra tamamlanacak kat irtifaklı ana taşınmazlarda, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu hale getirilmiş ve bu zorunluluk idari para cezası yaptırımına da bağlanmıştır.

Anataşınmazın bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk hususlarını düzenleyen19 uncu maddesinde yapılan değişiklikle; ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yönünden bütün kat maliklerinin yazılı olarak verecekleri onay yerine beşte dördünün yazılı onayı yeterli kabul edilmiş, bu konuda bir bakıma esneklik getirilmiştir. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.

20. maddede yapılan değişiklikle, yapı güçlendirme masrafları genel giderler arasına alınmış ve gider/avans payını ödemeyen kat malikleri için öngörülen aylık yüzde on oranındaki gecikme tazminatının yüzde beş oranına indirilmiştir.

29 uncu maddede yapılan değişiklikle kat malikleri kurulunun toplu yapılarda iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda ve eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise ikinci yılın ilk ayı içinde toplanacağı belirtilmiştir.

31 inci maddede yapılan değişiklikle, kat maliklerinin oylamalarda kullandıkları oy sayısına sınırlama getirilmiş, bir kişinin oy sayısının yüzde beşinden fazla kat malikini temsil etmemesi; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bu sayının ikiyi geçemeyeceği düzenlenmiştir.

38. maddede yapılan değişiklikle Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabileceği öngörülmüştür.

TOPLU YAPILARLA İLGİLİ YENİLİKLER

Yasanın 66 maddesinde Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder, şeklinde tanımlandıktan sonra, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şartı getirilmiştir. 

Toplu yapıların yönetimi 69. madde ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; Toplu yapı içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. 

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. 

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. 

Yasanın 70. maddesiyle, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı yapılabileceği, Yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı, Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunun gerekeceği düzenlenmiştir.